토지보상절차 현명하게 대응하는 방법

쓸모 없다고 여겨 방치해 둔 땅을 재개발 등 국가 공익 사업을 위해 쓰여 토지보상금을 받을 수 있다면 어떨까요? 한 번씩 토지보상금이 풀릴 때마다 땅값은 물론 집값까지 들썩입니다. 재개발 지역이 생기면 다양한 상권이 들어서, 주변 시세보다 오를 것이라 예상하고 집이나 땅을 미리 사려는 사람들이 많습니다. 이처럼 이득만 되는 것처럼 보이지만 토지보상절차를 진행하면서 다양한 분쟁이 발생합니다. 여기서 말하는 보상을 바로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의해 보상금을 받게 되는 것을 말하는데, 쉽게 말해 토지보상이라고 합니다. 오늘은 토지보상은 무엇인지, 토지보상절차 중 발생할 수 있는 문제에 대해 알아봅니다. 

 

 

토지보상절차에서 늘 문제가 되는 보상평가기준

쓸모 없어 방치해 두었던 땅이라면 문제가 없겠지만, 그 땅 위에 집을 짓고 살고 있거나, 건물을 주어 임대수익을 내고 있다면 집주인이나 상가 임차인도 새로운 터전을 찾아야 하므로, 마냥 좋지만은 않습니다. 그래서 보상을 제대로 받으려고 노력하는데, 토지보상은 임대인, 임차인 모두의 손실을 다양한 방식으로 측정하여 지급합니다. 먼저 이전비를 책정하는데, 이사비용 등을 국가에서 지원하며, 상가의 임차인 혹은 상가 건물주가 직접 자영업을 하고 있다면 영업손실을 따져 고정비용+3개월 영역이익을 책정하여 보상을 합니다. 

토지보상절차는 먼저 사업 인정 고시를 하면서 시작합니다. 국가에서 공익을 위해 필요한 사업이라고 인정하고, 토지를 수용 또는 사용할 수 있도록 허락해 주는 것이며, 관할구역 시장, 국토교통부 장관의 승인을 얻은 후 부동산 보상계획 공고를 올립니다. 

 

 

보상계획 공고를 올릴 때에는 땅의 가치를 객관적으로 평가해 줄 사람을 선정하는데 시청이나 도청과 조합에서 한 개씩의 감정 평가 기관을 선정하고, 2개의 기관에서 감정 결과를 산출하여, 두 산출 금액의 평균을 기준으로 보상평가기준을 제시합니다. 보상 방법은 현금을 원칙으로 하고 있지만 경우에 따라 다른 방식으로 보상해 주기도 합니다. 이 과정에서 땅 주인이나 관계자는 보상평가기준이 터무니없다고 느낀다면 지방토지수용위원회에 이의제기를 할 수 있습니다. 

지방토지수용위원회의 결정에도 불복한다면 중앙 토지 수용 위원회의 심사를 받게 되는데 여기에서도 결론이 나지 않으면 행정 소송까지 이어지게 됩니다. 

 

 

보상가가 낮다면, 최대한 협의점을 찾아야

대전시는 최근 매봉근린공원에 대한 토지 감정평가 절차를 완료하고 공원 내 사유토지에 대한 매수협의절차를 진행중입니다. 감평액을 근거로 산출된 매수협의 전체 예상 금액은 434억원으로 시는 최근 1차 매수협의 진행을 통해 약 100억원의 보상을 완료한 상태입니다. 하지만 문제는 토지보상 금액을 만족하지 못하는 일부 토지주들입니다. 매봉공원의 감평액이 터무니없이 낮게 책정됐다며 보상금액 수용 불가 입장을 내고 있습니다. 현재 매봉공원 내 일부 토지주들의 경우 보상금액 수용 불가와 함께 중앙토지수용위원회 제소 등을 통해 보상금액 조정을 진행 중입니다. 

대전시는 2차 매수협의에서 큰 문제없이 보상협의가 완료될 수 있게 할 것이라고 밝혔습니다. 이처럼 토지보상금액에 문제가 있다고 여긴다면 이의제기를 할 수 있고, 그 결과도 불복한다면 행정소송을 진행하여 토지에 대한 권리를 찾아야 합니다. 하지만 이런 토지보상절차를 진행하다보면 법률적인 지식이 없다면 손해를 보지 않고 협상을 잘 마무리하기는 어렵게 느껴질 것입니다. 그래서 절자 진행부터 행정소송까지 고려하여 해당 분야에 경험이 많은 법률대리인인 변호사와 함께 시작을 하는 것이 가장 유리합니다. 

 

 

간혹 행정소송이 길어지거나, 혹은 소송에도 불복하여 공익사업에 필요한 토지나 건축물을 특정 시점까지 사업시행자에게 넘기지 않을 경우 소유자는 현행법상 형사처벌이 될 수 있다는 것도 알아 두어야 합니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제 43조, 제 95조의 2에 의하면 공익사업을 위해 수용, 사용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 권리를 가진 사람은 수용 사용개시일까지 사업시행자에게 인도하거나 이전해야 한다고 규정하고 있으며, 이를 어기면 1년 이하의 징역이나 1000만 원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있으니 무조건 반대만 하며 이주를 하지 않고 버틴다고 해결이 되지는 않습니다. 

이보다는 토지보상절차를 진행할 때 법률대리인과 함께 진행 사항을 체크하며 제대로 된 권리를 찾을 수 있는 방법을 강구하는 것이 현명하며, 이후에 있을지 모르는 행정소송에도 함께 대비를 해 두면 보다 빠르고 안전하게 원하는 협의점을 찾을 수 있습니다.